Kiedy świadectwo energetyczne nie jest potrzebne? Darowizna, spadek, zabytek, domek letniskowy (2026)
Świadectwo trzeba mieć tylko przy sprzedaży i najmie budynku albo lokalu, a także dla nowego budynku przy zakończeniu budowy. Przy darowiźnie, spadku czy zamianie ustawa go nie wymaga. Zwolnione są też m.in. zabytki, domy używane do 4 miesięcy w roku i budynki wolnostojące poniżej 50 m² (art. 3 ustawy).
Krótka odpowiedź
Świadectwo charakterystyki energetycznej jest potrzebne tylko w kilku sytuacjach: gdy sprzedajesz albo wynajmujesz budynek lub lokal oraz gdy kończysz budowę nowego budynku. Ustawa nie wymaga go przy darowiźnie, spadku, zamianie ani wtedy, gdy po prostu mieszkasz u siebie. Część budynków jest zwolniona zawsze, nawet przy sprzedaży: m.in. zabytki, domy używane do 4 miesięcy w roku i budynki wolnostojące poniżej 50 m².
Ministerstwo Rozwoju i Technologii ujmuje to tak:
„Świadectwo charakterystyki energetycznej należy sporządzić dla istniejącego budynku lub części budynku (lokalu) dopiero, gdy będzie on przedmiotem sprzedaży bądź najmu.”
MRiT, Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi — świadectwa, aktualizacja 30 sierpnia 2023 r.
Skąd bierze się obowiązek
Krąg sytuacji wyznacza art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Właściciel, zarządca albo osoba ze spółdzielczym prawem do lokalu zapewnia sporządzenie świadectwa dla budynku lub jego części:
„1) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży; 2) zbywanego na podstawie umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; 3) wynajmowanego.”
Art. 3 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz.U. z 2024 r. poz. 101)
Lista jest zamknięta. Każda inna umowa, na podstawie której ktoś obejmuje nieruchomość, nie rodzi obowiązku. MRiT pisze o tym wprost: „W przypadku zawierania umów innych niż wymienione w ustawie […] świadectwa charakterystyki energetycznej nie sporządza się.”
Sytuacje: kiedy tak, kiedy nie
| Sytuacja | Czy potrzebne świadectwo? | Podstawa |
|---|---|---|
| Sprzedaż domu albo mieszkania | Tak — oryginał przy akcie notarialnym | art. 3 ust. 1 pkt 1, art. 11 ust. 1 pkt 1 |
| Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu | Tak | art. 3 ust. 1 pkt 2 |
| Najem, także krótkoterminowy | Tak — kopia albo wydruk dla najemcy | art. 3 ust. 1 pkt 3, art. 11 ust. 1 pkt 2; MRiT |
| Darowizna | Nie | art. 3 ust. 1 (brak w katalogu); MRiT |
| Spadek, dział spadku | Nie | art. 3 ust. 1 (brak w katalogu) |
| Zamiana nieruchomości | Nie | art. 3 ust. 1 (brak w katalogu) |
| Mieszkanie we własnym domu albo lokalu | Nie | MRiT: tylko przy sprzedaży lub najmie |
| Sprzedaż odziedziczonego albo podarowanego mieszkania | Tak — liczy się sprzedaż, nie sposób nabycia | art. 3 ust. 1 pkt 1 |
| Zakończenie budowy nowego budynku | Tak, z wyjątkiem domów do 70 m² zabudowy budowanych na własne potrzeby | Prawo budowlane; MRiT |
Dwie rzeczy łatwo przeoczyć. Po pierwsze, zwolnienie dotyczy samej czynności, a nie nieruchomości na zawsze: kto dostał mieszkanie w darowiźnie, a po roku je sprzedaje, świadectwo przekazuje. Po drugie, przy najmie nie ma znaczenia, czy umowa jest na rok, czy na weekend. MRiT: „dopóki przedmiotem umowy najmu jest budynek lub jego część, niezależnie od okresu, na jaki umowa ta została zawarta, należy przekazać najemcy świadectwo”.
Budynki zwolnione zawsze
Art. 3 ust. 4 ustawy wymienia budynki, dla których świadectwa nie trzeba zapewniać nawet przy sprzedaży czy najmie:
| Rodzaj budynku | Przepis | Na co uważać |
|---|---|---|
| Zabytek | art. 3 ust. 4 pkt 1 | Według MRiT także budynek wpisany do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków. Strefa ochrony konserwatorskiej i wpis obszarowy nie zwalniają |
| Miejsce kultu i działalności religijnej | pkt 2 | Kościoły, cerkwie, synagogi, meczety, klasztory. Przydrożna kapliczka nie jest miejscem kultu w tym znaczeniu |
| Budynek przemysłowy albo gospodarczy bez instalacji zużywających energię | pkt 3 | Instalacja oświetlenia wbudowanego nie odbiera zwolnienia |
| Budynek mieszkalny używany do 4 miesięcy w roku | pkt 4 | Typowo dom letniskowy. Liczy się przeznaczenie, nie to, ile faktycznie w nim mieszkasz |
| Budynek wolnostojący poniżej 50 m² powierzchni użytkowej | pkt 5 | Dotyczy każdego budynku wolnostojącego, także mieszkalnego. Mieszkanie w bloku nie jest budynkiem wolnostojącym |
| Budynek gospodarstwa rolnego z EP do 50 kWh/(m²·rok) | pkt 6 | Wymaga znajomości wskaźnika EP, więc w praktyce oznacza obliczenie |
W sprawie zabytków MRiT rozstrzyga częstą wątpliwość:
„[…] za budynki podlegające ochronie należy uznać budynki objęte wszelkimi formami ochrony zabytków, o których mowa w art. 7 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami […], jak też budynki nimi nie objęte, a włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków.”
MRiT, Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi — świadectwa (30.08.2023)
Natomiast budynki objęte tylko wpisem obszarowym (historyczny układ urbanistyczny) zwolnione nie są. Przedmiotem ochrony jest tam układ ulic i zabudowy, nie sam budynek.
Obiekty, dla których świadectwa nie da się sporządzić
Poza listą z ustawy są jeszcze przypadki, w których świadectwa po prostu się nie sporządza:
- Budynek albo lokal bez instalacji ogrzewania i chłodzenia. Bez powierzchni o regulowanej temperaturze nie da się wyliczyć wskaźników EP, EK i EU. MRiT: „Świadectwo charakterystyki energetycznej sporządza się jedynie dla budynku lub części budynku wyposażonych w instalację do ogrzewania lub chłodzenia.”
- Miejsce postojowe wyznaczone linią w hali garażowej. Nie jest częścią budynku w rozumieniu art. 2 pkt 2 ustawy (zespół pomieszczeń przewidzianych do odrębnego użytkowania). Garaż zamknięty ścianami, z własnym wjazdem albo ogrzewany wymaga oceny indywidualnej. Najlepiej zapytać osobę uprawnioną, która zna dokumentację budynku.
- Pokój wynajmowany w mieszkaniu. Nie jest odrębną częścią budynku w rozumieniu art. 2 pkt 2, więc osobnego świadectwa dla pokoju się nie sporządza. To nadal najem, więc najemca dostaje kopię świadectwa całego lokalu (art. 11 ust. 1 pkt 2 i ust. 5).
Darowizna i notariusz: gdzie bywa nieporozumienie
Art. 11 ust. 1 pkt 1 mówi o przekazaniu świadectwa „przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności”. Słowo „zbycie” jest szersze niż sprzedaż i obejmuje też darowiznę, dlatego zdarza się, że ktoś pyta o świadectwo przy umowie darowizny. Obowiązek przekazania dotyczy jednak świadectwa, które trzeba było sporządzić, a ten obowiązek art. 3 ust. 1 wiąże wyłącznie ze sprzedażą i najmem. Jeśli przy darowiźnie masz ważne świadectwo, możesz je przekazać obdarowanemu, ale zamawiać nowego nie musisz.
Odpowiedzi MRiT nie są wiążącą wykładnią, co ministerstwo samo zaznacza: „Informacje te nie stanowią oficjalnej wykładni prawa i nie są wiążące dla organów administracji orzekających w sprawach indywidualnych.” W nietypowej sprawie (np. umowa dożywocia, aport do spółki) warto zapytać notariusza przed terminem aktu.
Co grozi, jeśli pomylisz zwolnienie z obowiązkiem
Za nieprzekazanie świadectwa przy sprzedaży albo najmie grozi grzywna (art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy), orzekana według Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42). Nabywca ani najemca nie mogą się zrzec prawa do świadectwa (art. 11 ust. 4), więc zapis w umowie „strony rezygnują ze świadectwa” nic nie zmienia. Przy sprzedaży notariusz odnotowuje przekazanie świadectwa w akcie, a jeśli go nie ma, poucza o karze (art. 11 ust. 6).
Jak często świadectwo jednak powstaje
Zwolnienia nie są marginesem prawa, ale większość transakcji ich nie obejmuje. W centralnym rejestrze jest dziś 3 233 599 świadectw, z czego 728 725 sporządzono w ostatnich 12 miesiącach objętych danymi. Statystyki dla swojej okolicy znajdziesz w danych gmin.
Co zrobić krok po kroku
- Ustal, jaką umowę zawierasz. Sprzedaż albo najem: świadectwo potrzebne. Darowizna, spadek, zamiana: nie.
- Sprawdź, czy budynek nie jest zwolniony (tabela wyżej). Status zabytku potwierdzisz w urzędzie gminy (gminna ewidencja) albo u wojewódzkiego konserwatora (rejestr).
- Sprawdź, czy masz już ważne świadectwo. Jest ważne 10 lat, chyba że roboty budowlano-instalacyjne zmieniły charakterystykę energetyczną (art. 14). Pomoże sprawdzenie ważności świadectwa.
- Jeśli świadectwo jest potrzebne, zamów je u osoby wpisanej do wykazu uprawnionych: porównanie ofert.
Źródła
- Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 101 — art. 2, 3, 11, 14, 41, 42. Brzmienie zweryfikowane 28.10.2026, bez zmian po nowelizacji z 2023 r.
- Ministerstwo Rozwoju i Technologii, Najczęściej zadawane pytania i odpowiedzi — świadectwa, aktualizacja 30 sierpnia 2023 r. (PDF), opublikowane na stronie Świadectwa charakterystyki energetycznej.
- Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków (MRiT), dane z serwisu dane.gov.pl.
Pytania i odpowiedzi
Czy przy darowiźnie mieszkania trzeba mieć świadectwo energetyczne?
Nie. Obowiązek sporządzenia świadectwa dotyczy budynku albo lokalu zbywanego na podstawie umowy sprzedaży oraz wynajmowanego (art. 3 ust. 1 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków). Darowizna nie jest umową sprzedaży, a MRiT wyjaśnia, że przy umowach innych niż wymienione w ustawie świadectwa się nie sporządza. Obdarowany będzie go potrzebował dopiero przy sprzedaży albo najmie.
Czy spadkobierca musi zamówić świadectwo energetyczne?
Nie z powodu samego dziedziczenia. Obowiązek pojawia się dopiero wtedy, gdy spadkobierca sprzedaje albo wynajmuje odziedziczony dom lub mieszkanie (art. 3 ust. 1).
Czy dom w gminnej ewidencji zabytków jest zwolniony ze świadectwa?
Tak. MRiT wyjaśnia, że zwolnienie z art. 3 ust. 4 pkt 1 obejmuje budynki objęte formami ochrony zabytków oraz budynki włączone do wojewódzkiej lub gminnej ewidencji zabytków. Samo położenie w strefie ochrony konserwatorskiej albo w obszarze wpisu obszarowego nie zwalnia.
Czy domek letniskowy wymaga świadectwa energetycznego przy sprzedaży?
Nie, jeśli to budynek mieszkalny przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku (art. 3 ust. 4 pkt 4). Niezależnie od tego zwolniony jest każdy budynek wolnostojący o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² (pkt 5).
Czy przy najmie na kilka dni trzeba przekazać świadectwo?
Tak. MRiT wskazuje, że ustawa nie różnicuje obowiązku według długości najmu, więc także przy najmie krótkoterminowym najemca dostaje kopię albo wydruk świadectwa. Wyjątkiem jest m.in. budynek mieszkalny przeznaczony do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku.
Czy miejsce postojowe w garażu podziemnym wymaga świadectwa?
Nie, jeśli wyznacza je tylko linia na posadzce hali garażowej, bo takie miejsce nie jest częścią budynku w rozumieniu ustawy (stanowisko MRiT). Garaż wydzielony ścianami, ogrzewany albo z własnym wjazdem trzeba ocenić indywidualnie.