Czy notariusz może odmówić sporządzenia aktu, jeśli sprzedający nie ma świadectwa energetycznego?

Ustawa o charakterystyce energetycznej budynków takiej odmowy nie przewiduje. Art. 11 ust. 6 mówi, że notariusz odnotowuje w akcie otrzymanie świadectwa przez nabywcę, a gdy nabywca go nie otrzymał, poucza zobowiązanego o karze grzywny. Kancelarie mogą jednak w praktyce prosić o dokument wcześniej, więc warto zapytać o to przy umawianiu terminu.

Czy kupujący może zrzec się świadectwa w umowie albo u notariusza?

Nie. Art. 11 ust. 4 stanowi, że nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa, więc zapis „strony rezygnują ze świadectwa” nie zmienia obowiązku sprzedającego.

Czy świadectwo trzeba mieć już przy umowie przedwstępnej?

Ustawa wiąże przekazanie świadectwa z aktem notarialnym zbycia prawa własności (art. 11 ust. 1 pkt 1), a nie z umową przedwstępną. Jeśli jednak świadectwo istnieje, ogłoszenie o sprzedaży powinno podawać jego wskaźniki (art. 13), a kupujący zwykle chce je zobaczyć przed podpisaniem czegokolwiek.

Co zrobić, jeśli akt jest za kilka dni, a świadectwa nie ma?

Zleć je osobie z wykazu uprawnionych jak najszybciej i zapytaj o termin realizacji; część wykonawców oferuje ekspresowe terminy. Jeśli nie zdążysz, możesz przesunąć akt albo podpisać go z pouczeniem notariusza, ale musisz liczyć się z odpowiedzialnością za wykroczenie.

Czy notariusz odmówi aktu bez świadectwa energetycznego? Co mówi ustawa (2026)

Q: Co grozi sprzedającemu, który nie przekaże świadectwa przy akcie?

Grzywna za wykroczenie (art. 41 ust. 1 pkt 3 ustawy), orzekana w trybie Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42). Ustawa nie podaje kwoty grzywny, a szczegóły wynikają z przepisów ogólnych o wykroczeniach.

Krótka odpowiedź

Nie, nie z mocy ustawy. Art. 11 ust. 6 ustawy o charakterystyce energetycznej budynków nakłada na notariusza dwa obowiązki: odnotować w akcie, że nabywca otrzymał świadectwo, a jeśli go nie otrzymał, pouczyć zobowiązanego o karze grzywny za niewykonanie obowiązku. Przepis nie przewiduje odmowy czynności. Brak świadectwa nie blokuje więc aktu, ale to sprzedający ponosi ryzyko wykroczenia.

Dla sprzedającego wniosek praktyczny jest prosty: świadectwo załatw przed terminem aktu, bo wtedy notariusz odnotowuje przekazanie i nic więcej się nie dzieje.

Co dokładnie mówi ustawa

Przepis	Treść	Co z tego wynika
art. 3 ust. 1	właściciel lub zarządca zapewnia sporządzenie świadectwa dla budynku lub lokalu zbywanego na podstawie umowy sprzedaży	obowiązek spoczywa na sprzedającym
art. 11 ust. 1 pkt 1	świadectwo przekazuje się nabywcy „przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności”	moment przekazania to akt
art. 11 ust. 4	nabywca nie może zrzec się prawa do otrzymania świadectwa	zapis w umowie o rezygnacji jest bez znaczenia
art. 11 ust. 6	notariusz odnotowuje w akcie otrzymanie świadectwa; jeśli go nie było, poucza o karze grzywny	brak świadectwa jest odnotowany w akcie
art. 41 ust. 1 pkt 3, art. 42	niewykonanie obowiązku z art. 11 ust. 1 to wykroczenie zagrożone grzywną	odpowiedzialność ponosi zobowiązany, nie notariusz

Szczegółowy opis obowiązku sprzedającego znajdziesz w poradniku Świadectwo energetyczne przy sprzedaży mieszkania.

Jak to wygląda w praktyce

Ustawa mówi, co notariusz robi z mocy prawa, ale kancelarie mają własne zwyczaje. Najczęstsze sytuacje:

Notariusz prosi o świadectwo przy ustalaniu terminu albo przy przygotowywaniu projektu aktu, bo musi wpisać do aktu jego dane lub odnotować przekazanie. To prośba organizacyjna, a nie wymóg z ustawy.
Sprzedający przynosi świadectwo na akt. Notariusz odnotowuje, że nabywca je otrzymał. To scenariusz bez komplikacji.
Sprzedający nie ma świadectwa. Z ustawy wynika, że notariusz odnotowuje brak i poucza o karze. Czy w konkretnej kancelarii przełoży termin, to jej decyzja organizacyjna; ustawa ani nie nakazuje, ani nie zakazuje takiego kroku. Zapytaj o to wprost, zamiast zgadywać.

W nietypowej sprawie (np. umowa dożywocia, aport do spółki) zapytaj notariusza, czy świadectwo jest potrzebne; obowiązek z art. 3 ust. 1 dotyczy sprzedaży, nie każdej umowy (zob. Kiedy świadectwo nie jest potrzebne).

Kolejność: od umowy przedwstępnej do aktu

Ogłoszenie. Jeśli świadectwo już istnieje, w ogłoszeniu o sprzedaży podaje się wskaźniki EU, EK i EP, udział OZE i jednostkową emisję CO2 (art. 13).
Umowa przedwstępna. Ustawa nie wiąże z nią przekazania świadectwa, ale kupujący, zwłaszcza finansujący zakup kredytem, zwykle prosi o dokument wcześniej (zob. Kredyt hipoteczny a świadectwo).
Zlecenie świadectwa. Najpóźniej tuż po umowie przedwstępnej, żeby zdążyć przed aktem. Czas realizacji opisuje poradnik Ile czeka się na świadectwo, a dokumenty, które trzeba przygotować: Jakie dokumenty do świadectwa.
Akt notarialny. Sprzedający przekazuje oryginał, notariusz odnotowuje to w akcie.

Świadectwo czy kopia

Przy akcie notarialnym zbycia prawa własności ustawa mówi o przekazaniu świadectwa (art. 11 ust. 1 pkt 1), natomiast przy najmie o kopii albo wydruku (pkt 2). Różnica w brzmieniu przepisów wskazuje, że przy sprzedaży nie wystarczy luźna kopia z internetu: zabierz dokument w takiej postaci, w jakiej wydała go osoba uprawniona, razem z numerem świadectwa z rejestru. Wymagania kancelarii co do formy (papier albo plik) są sprawą organizacyjną, więc zapytaj o nie przy ustalaniu terminu aktu i nie zostawiaj tego na ostatni dzień.

Co grozi, jeśli akt odbędzie się bez świadectwa

Niewykonanie obowiązku z art. 11 ust. 1 to wykroczenie zagrożone karą grzywny (art. 41 ust. 1 pkt 3), orzekane według Kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 42). Ustawa nie podaje kwoty. Odpowiada ten, kto miał obowiązek przekazać świadectwo; ta sama kara dotyczy osoby działającej w imieniu właściciela (art. 41 ust. 2). Więcej: Kary za brak świadectwa.

Zapis w akcie albo w umowie, że kupujący rezygnuje ze świadectwa, nie zwalnia sprzedającego (art. 11 ust. 4).

Ile świadectw powstaje

Sprzedaż i najem to główne powody, dla których świadectwa w ogóle powstają. W centralnym rejestrze jest 3 233 599 świadectw, z czego 728 725 sporządzono w ostatnich 12 miesiącach objętych danymi. Statystyki dla swojej okolicy znajdziesz w danych gmin.

Co zrobić krok po kroku

Jeśli sprzedajesz:

Sprawdź, czy masz ważne świadectwo (10 lat od sporządzenia, o ile roboty nie zmieniły charakterystyki; art. 14). Pomoże sprawdzenie świadectwa w rejestrze.
Jeśli nie masz, zamów je u osoby z wykazu uprawnionych: porównanie ofert. Podaj termin aktu, żeby wykonawca wiedział, kiedy dokument jest potrzebny.
Zabierz oryginał na akt.

Jeśli kupujesz:

Poproś o świadectwo przed podpisaniem umowy przedwstępnej albo najpóźniej przed aktem.
Sprawdź je w rejestrze i porównaj dane z ogłoszeniem.
Pamiętaj, że przy akcie masz prawo do otrzymania świadectwa i nie możesz się tego prawa zrzec.

Źródła

Ustawa z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków, tekst jednolity: Dz.U. z 2024 r. poz. 101 — art. 3, 11, 13, 14, 41, 42. Brzmienie zweryfikowane 31.10.2026.
Centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków (MRiT), dane z serwisu dane.gov.pl.